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关于征求对《牡丹江市物业管理条例(草案)》意见的公告

时间:2017-06-09 11:24:00  作者:无  点击率:

关于征求对牡丹江市物业

管理条例(草案)》意见的公告

 

牡丹江市物业管理条例(草案)已于5月31日由牡丹江市第十六届人大常委会第一次审议,20177月二次审议该条例草案。为贯彻民主立法原则,广泛听取民意,做好该法规案的修改和审议工作,现将根据常委会一审审议意见修改的草案文本全文公布,欢迎社会各界提出修改意见和建议。公众可通过以下途径和方式提出反馈意见:

1.电子邮箱:mdjlf2017@163.com

2.通信地址:江南党政办公中心人大法工委20603B室(157022)

意见反馈截止日期:2017年6月30日。

 

 

                      牡丹江市人大常委会法工委

                             2017年6月9日

 

牡丹江市物业管理条例(草案)

 

第一章  

 

    第一条〔立法目的和依据〕为了规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,营造良好的居住环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、法规的规定,结合本市实际,制定本条例。

第二条〔适用范围〕本市行政区域内的住宅区物业管理及其监督活动,适用本条例。

本条例所称物业管理,是指住宅区内的业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,房屋配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条〔市、区、县(市)人民政府的职责〕市、区、县(市)人民政府应当加强对物业管理工作的领导和组织,将物业服务纳入现代服务业发展规划,建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制,鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。

第四条〔职能部门、街道、乡镇、社区的职责〕市物业行政主管部门负责全市物业服务的统一监督管理,区、县(市)物业行政主管部门负责本行政区域内物业服务的监督管理

政府其他有关部门应当按照各自职责做好物业管理相关工作。

街道办事处、乡镇人民政府按照规定职责负责辖区内物业管理活动的指导、协调和监督工作

社区居(村)民委员会应当协助、配合街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理工作。

第五条〔行业自律〕物业服务行业协会应当加强行业自律管理,规范从业行为,加强物业服务企业从业人员培训,提高物业服务水平,促进物业服务企业诚信经营,推动物业服务市场良性健康发展。

 

第二章  业主大会、业主委员会和物业管理委员会

 

第六条〔业主及其权利义务〕房屋的所有权人为业主。

业主应当按照法律、法规管理规约行使权利履行义务。业主不得以放弃权利为由不履行义务。

物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业使用人违反本条例和管理规约的规定,有关业主应当承担连带责任。

第七条〔业主大会的组成〕物业管理区域内全体业主组成业主大会,并选举产生业主委员会。

业主大会应当代表和维物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会自首次业主大会会议审议通过管理规约和业主大会议事规则之日起成立。

物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

第八条〔业主大会的职责及权限〕业主大会决定下列事项:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业;

(五)筹集和使用专项维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

首次业主大会应当讨论决定业主大会议事规则、业主管理规约,选举业主委员会,选聘物业服务企业及其他重大事项。

业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式业主大会会议表决采用纸质方式实名投票;在确保业主意思表示真实、有效的前提下,也可以采用手机信息、电子邮件等方式实名投票。业主大会会议表决结果和决定应当以书面形式向全体业主公示。

业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第九条〔业主小组〕同一物业管理区域内有两幢以上房屋的,可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成,推选业主代表出席业主大会会议,决定本小组范围内的相关事项。

业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组履行职责时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定,不得影响他人合法权益。业主小组履行职责的程序参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。

第十条〔首次业主大会会议的召开条件及申请〕符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议:

(一)交付房屋建筑面积或者套数分别达到总面积或者总套数的百分之五十以上;

(二)首套房屋交付满两年且交付房屋套数达到总套数百分之二十五以上的。

符合上述条件的,建设单位应当在三十日内向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会会议书面申请,并报送筹备首次业主大会会议所需的下列材料:

 ()经备案的物业管理区域划分证明;

()物业管理区域内建筑物、构筑物及配套设施设备场地明细;

()业主名册;

 (四)建筑规划总平面图;

(五)共用设施设备交付使用的证明;

(六)物业服务用房配置证明

(七)召开首次业主大会会议必需的其他资料

建设单位在规定期限内未提出申请的,可以由十人以上业主联名书面提出召开首次业主大会会议申请。

第十一条〔首次业主大会会议费用承担〕首次业主大会会议的筹备经费根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定,由建设单位承担。建设单位应当在办理房屋所有权初始登记之前,将首次业主大会会议筹备经费交至街道办事处(镇人民政府)设立的专用账户,供业主大会筹备组使用。

第十二条〔首次业主大会筹备组的组建〕街道办事处、乡镇人民政府应当在收到召开首次业主大会会议书面申请后三十日内,组织成立首次业主大会筹备组。

筹备组由业主代表和街道办事处、乡镇人民政府代表、社区公安机关代表、社区居(村)民委员会代表、建设单位代表组成。筹备组中的业主代表由街道办事处、乡镇人民政府组织业主推荐产生,业主代表人数应当不少于筹备组总人数的一半。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。

筹备组应当自成立之日起七日内,将成员名单在物业管理区域内显著位置进行公示。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。

筹备组正式开展筹备工作前,区、县(市)物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当对筹备组成员进行物业管理相关知识的培训。

第十〔筹备组成员的担任条件〕筹备组成员应当具有完全民事行为能力,且本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域物业服务企业任职。

  筹备组成员中的业主代表还应当遵守临时管理规约,及时交纳物业服务费,不得有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业用途等物业不当使用的行为本人、配偶及其直系亲属未在本住宅小区开发建设单位任职。

第十四条〔筹备组的职责和解散〕筹备组应当自成立之日起九十日内完成下列筹备工作,并召开首次业主大会会议:

()确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式;

(二)拟订规范业主权利义务等的管理规约、业主大会议事规则和业主委员会工作规则草案

(三)确认业主身份和业主人数,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

()拟定首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法;

()确定首次业主大会会议的召开方案、表决议案;

(六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前,将前款内容在物业管理区域内显著位置公告,公告时间不少于七日。业主对公告内容有异议的,应当在公告期间以书面形式向筹备组提出意见,筹备组应当自收到书面意见之日起七日内集体讨论决定是否采纳并书面答复。

筹备组应当自业主大会成立并选举产生业主委员会,向业主委员会移交全部资料后自动解散。筹备组未在九十日内完成前款所述筹备工作的,由街道办事处、乡镇人民政府书面公告筹备组解散。筹备阶段发生诉讼、复议,或者对筹备组成员有异议的,诉讼、复议和异议处理期间不包含在筹备期限内。

第十五条〔业主大会会议的召开〕业主大会会议分为定期会议和临时会议,由业主委员会按照业主大会议事规则组织召开。

召开业主大会会议,应当于会议召开十五日前将会议时间、地点和内容通知全体业主,并书面告知街道办事处、乡镇人民政府、社区居(村)民委员会。街道办事处、乡镇人民政府、社区居(村)民委员会应当派人参与指导,对业主大会会议表决情况进行监督。

第十六条〔业主委员会职责〕业主委员会执行业主大会的决议和决定,履行下列职责: 

(一)组织召开业主大会会议,报告物业管理的实施情况并在物业管理区域内显著位置公布,接受业主质询;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同,协调处理物业管理活动中的相关问题;

(四)督促业主、物业使用人遵守管理规约,调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(五)组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用;

(六)根据管理规约和业主大会议事规则,决定共用部位、共用设施设备的经营方式,管理、使用并公布经营所得收益情况;

(七)配合街道办事处、乡镇人民政府、社区居(村)民委员会、公安机关等做好住宅物业管理区域的社区建设、社会治安等工作;

(八)法律、法规规定或者业主大会赋予的其他职责。

业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向物业所在地的区、县(市)人民政府物业行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

第十七条〔业主委员会委员的担任条件〕业主委员会一般由五至十一人的单数委员组成,每届任期三至五年,委员可以连选连任。具体人数、任期由业主大会议事规则确定。业主委员会设主任一名。

业主委员会委员应当由本物业管理区域内热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

业主有下列情形之一且未改正的,不得担任业主委员会委员;已经担任的,应当按照业主大会确定的规则予以罢免:

(一)本人及其配偶、直系亲属与同一物业的物业服务企业有直接利害关系的;

(二)损坏房屋承重结构、违法搭建或者破坏房屋外貌的;

(三)擅自改变物业使用性质或者违法出租房屋的;

(四)拖欠物业服务费、不缴纳住宅专项维修资金的;

(五)索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益的;

(六)其他违反法律、法规、管理规约、议事规则以及有不良征信记录的。

第十八条〔业主委员会会议〕业主委员会举行会议时应当有过半数的委员出席,业主委员会委员不得委托他人参加会议。

业主委员会作出的决定,应当经全体委员半数以上签字同意。业主委员会应当自作出决定之日起三日内,将会议情况以及决定事项在本物业管理区域内公告。

业主委员会召开会议应当通知社区居(村)民委员会,社区居(村)民委员会应当派人员参会,做好监督和指导工作。

第十九条〔业主组织的工作经费〕除首次业主大会会议外,业主大会和业主委员会的工作经费由全体业主承担,可以从物业共用部、共用设施设备经营收益中列支。具体筹集办法由业主大会决定。

业主委员会应当每年在物业管理区域内公示工作经费的收支情况,接受业主监督。

第二十条〔业主委员会换届〕业主委员会任期届满前三个月,应当书面告知街道办事处、乡镇人民政府。

街道办事处、乡镇人民政府应当成立换届改选小组,组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。新一届业主委员会选举产生前,业主委员会不得组织召开业主大会会议。

第二十一条〔业主大会档案和备案〕业主大会选举产生新一届业主委员会之日起十日内,上一届业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案、印章以及其他属于全体业主共有的财物,移交给新一届业主委员会,并办理交接手续。物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当协助移交。

新一届业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向街道办事处、乡镇人民政府备案业主委员会成员基本信息。

第二十二条〔业主委员会工作经费审核〕新一届业主委员会应当对上一届业主委员会的工作经费和经营性收益等情况进行审核,审核时可以邀请街道办事处、乡镇人民政府或者社区居(村)民委员会进行监督,也可以委托第三方进行审计。审核结果应当在物业管理区域内公示。

第二十三条〔业主组织职责的临时代行〕物业管理区域有下列情形之一的,可以成立物业管理委员会代行业主大会或者业主委员会职责:

(一)不具备成立业主大会条件的;

(二)具备成立业主大会条件未成立,经区、(市)物业行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府指导后仍不能成立的;

(三)业主委员会不履行职责达一年以上或者无法正常开展工作,需要调整或者重新选举业主委员会,经区、县(市)物业行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的。

第二十四条〔物业管理委员会的组成〕物业管理委员会由街道办事处、乡镇人民政府组织成立,由业主以及街道办事处、乡镇人民政府、社公安机关社区居(村)民委员会、建设单位等派员组成。

物业管理委员会人数应当为单数,其中业主成员应当超过半数,由街道办事处、乡镇人民政府在业主中推荐产生。物业管理委员会中的业主成员资格应当符合本条例第十条的规定。

物业管理委员会成员应当在物业管理区域内显著位置公示。业主对物业管理委员会成员有异议的,由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。

自物业管理委员会成立之日起三十日内,街道办事处、乡镇人民政府应当将成立情况书面告知区、县(市)物业行政主管部门。物业行政主管部门应当加强对物业管理委员会的指导和监督。

第二十五条〔物业管理委员会的职责和解散〕物业管理委员会应当依法履行职责,就物业共同管理事项征求全体业主意见,形成业主共同决定。决定应当在物业管理区域内公示,公示时间不少于三十日。

物业管理委员会自业主大会成立之日起停止履行职责,并在七日内与业主大会或业主委员会办理移交手续后解散。

 

第三章 前期物业管理

 

第二十六条〔前期物业企业的选聘〕新建住宅区在业主大会选聘物业服务企业之前,实行前期物业管理,前期物业管理由建设单位负责组织。

建设单位在房屋销售前应当依法采取招投标方式选聘物业服务企业。一个物业管理区域应当整体进行招投标。

投标人少于三个或者建筑物总面积在二万平方米以下的,经区、县(市)物业行政主管部门批准,建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。

第二十七条〔物业管理区域划分及备案〕物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、自然界线、社区建设等因素。

新建住宅物业管理区域以建设用地规划许可证确定的用地范围为准。建设单位应当在申请办理房屋预售许可或者房屋现售备案前,向区、县(市)物业行政主管部门备案,并将经备案的物业管理区域在房屋买卖合同中明示。物业行政主管部门应当将备案的物业管理区域告知街道办事处、乡镇人民政府。

本条例施行前已经建成并交付,但尚未划分物业管理区域的,由区、县(市)物业行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府征求业主和社区居(村)民委员会意见后划分。

本条例施行前已经划分物业管理区域,但尚未向物业行政主管部门备案的,由物业服务企业、业主委员会或者物业管理委员会向物业所在地的区、县(市)物业行政主管部门备案。

第二十八条〔前期物业服务合同〕建设单位应当与选聘的物业服务企业依法签订前期物业服务合同,建设单位与买受人签订房屋买卖合同时,应当将前期物业服务合同作为房屋买卖合同的附件。建设单位应当自合同签订之日起十五日内,将前期物业服务合同、临时管理规约向区、县(市)物业行政主管部门备案,物业行政主管部门应当将备案材料交物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府备存。

业主委员会、物业管理委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效或者业主大会作出自行管理决定时,前期物业服务合同终止。

第二十九条〔物业的交付条件〕建设单位应当按照国家有关规定和房屋买卖合同的约定,交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

新建住宅区应当具备以下条件:

(一)建设工程竣工验收备案;

(二)供水、排水、供电、供气、供热、通讯等专业经营设施设备按照规划设计、工程图纸和服务标准要求建成,经验收合格;

(三)道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施和公共服务设施按照规划设计要求建成,并满足使用功能要求;

(四)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、监控安防等共用设施设备依法取得使用合格证书;

(五)按规定交纳电梯、消防等设施设备更新改造资金;

(六)物业使用、维护和管理的相关资料完整齐全;

(七)法律、法规规定的其他条件。

建设单位在交付物业时,应当通知区、县(市)物业行政主管部门参加,并于交付后十五个工作日内将物业共用部位、共用设施设备明细及相关材料报区、县(市)物业行政主管部门备案。

第三十条〔新建住宅区物业承接查验〕物业服务企业承接前期物业服务项目时,应当按照国家有关规定,与建设单位共同对物业共用部位和共用设施设备进行查验,双方共同确认查验记录,签订承接查验协议。

建设单位应当在现场查验二十日前,向物业服务企业移交下列资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护、保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)物业管理所必需的其他资料。

未能全部移交前款所列资料的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

物业服务企业应当自物业交接之日起三十日内,将物业承接查验记录、承接协议及其他承接查验有关的材料向区、县(市)物业行政主管部门备案。

业主专有部分由业主查验。出现质量问题的,应当由业主向建设单位提出维修要求。物业服务企业有义务协助业主向建设单位提出维修要

求。

第三十一条〔前期物业服务费用的承担〕房屋交付前发生的前期物业服务费用,由建设单位承担。房屋交付后发生的物业服务费用,由业主承担。

第三十二条〔物业管理用房及标准〕新建住宅物业管理区域内,建设单位应当按照不低于房屋建筑总面积千分之二的比例且不低于一百平方米的标准,配置物业管理用房。物业管理用房属全体业主所有,未经业主大会同意,不得改变用途。

物业管理用房应当是地面以上能够独立使用的房屋,具备水、电、热、通风、采光等使用功能,并安装独立的经检定合格的水、电、热等计量器具。物业管理用房所在楼层不得高于四层,但配置电梯的除外。

规划部门在核发建设工程规划许可证时,应当在附图中注明物业管理用房的具体位置。

业主委员会议事活动用房在物业管理用房中调剂,建筑面积不得低于三十平方米。

第三十三条〔住宅专业经营设施设备的管理〕新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通讯等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备,应当符合国家技术标准和专业技术规范。

建设单位应当依法组织专业经营单位进行竣工验收,竣工验收合格后,应当将物业管理区域内专业经营设施设备移交给专业经营单位进行负责管理。专业经营单位应当接收并依法承担维修、养护和更新的责任。

本条例实施前建设的住宅小区内的专业经营设施设备,由业主大会决定是否移交给专业经营单位负责管理。具体实施办法由市人民政府制定。

专业经营设施设备包括变(配)电、二次供水、燃气调压、供热等设施设备及相关管线。

 

第四章 物业管理服务

 

第三十四条〔物业服务企业管理〕从事物业服务活动的企业,应当具有独立的法人资格,并依法承接物业服务项目。

第三十五条〔物业服务企业的选聘〕一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

业主大会可以通过物业管理招投标平台公开招标选聘物业服务企业。

业主委员会应当拟定选聘物业服务企业的方案。选聘方案应当包括拟选聘物业服务企业的诚信情况、为抵御风险采取的保险等保障措施、物业服务内容和收费标准、物业服务合同期限和选聘方式等内容。选聘方案经业主大会会议表决通过后,业主委员会应当在物业管理区域内公告。

第三十六条〔物业服务合同的签订和备案〕业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业依法签订书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业服务合同的示范文本由市物业行政主管部门与市场监督管理部门联合制订并公布。

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内,向区、县(市)物业行政主管部门备案。物业行政主管部门应当将备案文件及时转交街道办事处或者乡镇人民政府备存。

物业服务合同对全体业主具有约束力。

第三十七条〔物业服务内容〕物业服务内容主要包括下列事项:

(一)物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护;

(二)公共区域环境卫生的维护;

(三)公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理;

(四)公共绿化的养护;

(五)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、制止和报告;

(六)物业档案的保管;

(七)法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他物业服务事项。

第三十八条〔物业承接〕物业服务企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业交接手续。

业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第三十条第款规定的资料。

第三十九条〔物业服务企业的履约〕物业服务企业应当按照法律、法规和物业服务合同约定,提供相应的服务。

物业服务企业未按照法律、法规和物业服务合同约定提供物业服务的,应当录入物业服务企业信用档案,物业行政主管部门应当给予相应处理。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

第四十条〔物业档案〕物业服务企业应当妥善保管物业档案,不得损毁档案资料,不得擅自泄露业主信息;业主自行管理的,业主委员会履行保管义务。

第四十一条〔物业项目经理〕物业服务企业应当建立物业管理从业人员档案,实行项目经理责任制,并在物业管理区域公示项目经理姓名和联系方式。

业主委员会根据业主意见,要求物业服务企业更换项目经理的,物业服务企业应当及时更换,并在物业管理区域公示。

第四十二条〔物业服务收费原则〕物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点,遵循合理、公开以及收费价格与服务水平相适应的原则,实行政府指导价和市场调节价,具体办法由市价格行政主管部门会同市物业行政主管部门制定。

第四十三条〔物业服务收费明码标价制度〕物业服务收费实行明码标价。物业服务单位应当在物业管理区域内公示物业服务单位名称、服务内容、服务标准、收费标准、收费依据以及监督举报电话,接受业主和物业使用人监督。物业服务单位不得向业主或者物业使用人收取任何未予公示的费用。

第四十四条〔物业服务费的交纳〕业主应当遵守临时管理规约、管理规约,按照物业服务合同约定履行义务。

业主未按照约定交纳物业服务费用的,业主委员会、物业服务企业可以通过到户催交、在本物业管理区域内公示等方式,督促其限期交纳;无正当理由逾期仍不交纳的,物业服务企业可以按约定申请仲裁或者依法提起诉讼,仲裁机构或者人民法院应当依法受理。

经生效的法律文书确认后仍不履行的,可申请强制执行,并按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案

任何单位和个人不得违法要求物业服务企业减免物业服务费用。

第四十五条〔物业管理公共区域水、电、热价格标准〕住宅物业管理区域内的公共场所照明、电梯、电子防盗门、电子门铃、消防、绿地、门卫、车库等非经营性用水、用电、用热价格按照当地居民使用价格标准执行。

第四十六条〔安全隐患的防范和消除〕物业管理区域内,由物业服务企业负责管理的共用部位、共用设施设备存在安全隐患时,物业服务企业应当设置警示标识,采取具体防范措施,并及时消除安全隐患;物业服务企业发现应由其他责任主体负责管理的共用部位、共用设施设备存在隐患时,应当及时通知责任主体消除隐患。

第四十七条〔物业企业的续聘和重新选聘〕物业服务合同期限届满三个月前,业主委员会应当组织召开业主大会会议,决定选聘或者续聘物业服务企业,将决定书面告知物业服务企业、物业所在地的区、县(市)物业行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府,并在物业管理区域显著位置公告。 

物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会、物业所在地的区、县(市)物业行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府,并在物业管理区域内显著位置公告。

业主大会决定续聘的,业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。

物业服务合同期限届满,业主大会未作出选聘或者续聘决定,原物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的,原合同对双方仍具有约束力。

第四十八条〔物业服务交接〕业主大会决定解聘或者主动退出的物业服务企业,应当在物业服务合同依法解除后十五日内与业主委员会,或者在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企业履行下列交接义务后,退出物业管理区域:

(一)移交物业档案;

(二)移交物业共用部位、共用设施设备、物业管理用房等资产;

(三)结清预收、代收和预付、代付的有关费用;

(四)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

交接各方应当对物业管理区域内电梯、消防、监控等共用设施设备的使用维护现状给予确认,并报物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府备案。电梯、消防、监控等共用设施设备无法正常使用的,原物业服务企业应当修复或者承担相应责任。

退出物业管理区域前,被解聘或主动退出的物业服务企业应当维持正常的物业管理秩序。

第四十九条〔物业服务交接的监管〕区、县(市)物业行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当加强对物业服务企业交接的指导和监

被解聘的物业服务企业拒不退出物业管理区域或者移交资料的,业主委员会可以向区、县(市)物业行政主管部门投诉,也可以请求公安机关予以协助。

第五十条〔诚信体系建设〕市物业行政主管部门应当建立物业服务企业诚信信息履约监督机制,健全物业服务企业和从业人员诚信档案,记录违法违规和诚信履约信息,进行综合评价,并向社会公开。

区、县(市)物业行政主管部门应当对物业服务企业和从业人员实行动态管理,负责物业服务企业和从业人员诚信信息采集、汇总和上报。

街道办事处、乡镇人民政府、社区居(村)民委员会应当协助开展物业服务企业信用信息的征集工作。

 

第五章  物业的使用和维护

 

第五十一条〔物业不得擅自改变用途〕物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。

业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。
    第五十二条〔占用、挖掘道路、场地的条件和恢复〕业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。

因维修物业或者公共利益,确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意,并在约定期限内恢复原状。

专业经营单位因维护、更新、改造等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当告知业主委员会和物业服务企业,并于施工前在物业管理区域内公示,采取安全保障措施,施工结束后及时恢复原状。

第五十三条〔业主的维护配合义务〕专有部分长期空置的,业主应当告知物业服务单位,并与物业服务单位对专有部分的维修、养护、管理等事项进行协商,采取措施防止漏水、漏气等事故的发生。

设置于房屋内部的共用设施设备发生损坏或者妨碍正常使用时,业主或者物业使用人应当及时告知物业服务企业或者有关管理单位进行维修。

对物业共用部位、共用设施设备以及供水、排水、供电、供气、供热、通讯等设施设备实施维修养护时,有关业主和物业使用人应当予以配合;因其妨碍维修、养护、更新和改造,给其他业主、物业使用人造成损害的应当依法承担赔偿责任。维修、养护、更新和改造施工结束后应当及时恢复原状,给业主、物业使用人造成损失的,应当给予补偿。

第五十四条〔物业使用与维护的禁止行为〕业主、物业使用人对物业的使用与维护,应当遵守法律、法规、管理规约和业主大会的决定,不得损害公共利益和他人合法权益。

物业管理区域内不得有下列行为:

(一)损坏、擅自变动房屋建筑主体、承重结构;

(二)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房;

(三)擅自设置、改变烟道、排风、排水管道;

(四)违法搭建建筑物、构筑物,破坏或者擅自改变房屋外貌;

(五)损坏或者擅自占用、改动物业共用部位、共用设施设备;

(六)存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质等危险性物品,或者超荷载存放物品;

(七)制造超过规定标准的噪音、振动、异味或者影响邻居采光、通风;

(八)任意弃置垃圾、排放污染物、抛掷杂物;

(九)擅自摆设摊点、占道经营,无序停放车辆;

(十)擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;

(十一)违反规定饲养动物;

(十二)法律、法规、临时管理规约和管理规约禁止的其他行为。

有前款所列行为之一的,物业服务企业、业主委员会、业主、物业使用人有权劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告有关行政主管部门,有关行政主管部门应当及时依法处理。

第五十五条〔房屋装饰装修〕业主或者物业使用人装饰装修房屋,应当遵守房屋装饰装修安全、环保等规定,并事先告知物业服务企业。物业服务企业应当书面告知业主或者物业使用人房屋装饰装修的禁止行为和注意事项,签定装饰装修管理协议,并进行现场监督。

第五十六条〔停车管理〕物业管理区域内利用共有场地设置的停车泊位,属于全体业主共有,建设单位不得销售;车位的设置、使用、收费等管理事项,由业主大会决定,所得收益扣除管理服务成本后,归全体业主所有。

物业管理区域内停放车辆,不得占用公共绿地、公共健身娱乐场地,不得堵塞安全出口、疏散通道、消防车通道和其他机动车通道,不得影响其他车辆和行人通行。

工程车辆和大中型客货车辆不得在物业管理区域停放,但因公安、消防、抢险、救护等特殊车辆执行公务以及工程建设、设施设备维修等确需停放的临时停车除外

物业服务企业应当履行车辆停放管理义务,并加强巡查,及时督促违反规定停放的车辆驶离;督促无效的,应当及时报告有关行政主管部门,相关部门应当及时依法处理。

第五十七条〔物业共用部位等的经营收益〕利用物业共用部位、共用设施设备和业主共有房屋进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。经营收益去除成本后,归全体业主所有。

业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金或者共用部位、共用设施设备和业主共有房屋的维修、更新、改造,也可以按照业主大会的决定用于业主大会和业主委员会工作经费等。

经营性收益由物业服务企业代管的,应当单独列账,接受业主委员会的监督;由业主委员会自行管理的,应当接受业主和社区居(村)民委员会的监督。经营性收益的收支情况应当每半年在物业管理区域内公示。

前期物业服务期间,经营性收益的使用管理由建设单位和物业服务企业按照规定在前期物业服务合同中约定。前期物业服务结束时,物业服务企业应当委托相关机构对经营性收益收支情况进行审计,并在物业管理区域内公示审计结果。

第五十八条〔建设工程质量保证金〕建设单位应当依照国家规定对物业保修期内的建设工程质量承担保修义务。

建设单位在工程质量保修期限内不履行或者延迟履行保修义务的,业主、业主委员会或者物业管理委员会应当向建设工程质量监督管理部门提出建设工程质量保证金使用申请。建设工程质量监督管理部门现场核实属于质量保修责任范围的,业主、业主委员会或者物业管理委员会组织维修,费用从建设工程质量保证金中支出。

建设工程质量保证金退还前,建设工程质量监督管理部门应当将拟退还的建设工程质量保证金事项在相关物业管理区域内公示,公示不得少于三十日,公示期满无异议的予以退还。

第五十九条〔住宅专项维修资金规定〕住宅物业、住宅小区内的非住宅物业、与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照规定交存住宅专项维修资金。出售公有住房的,售房单位应当交存住宅专项维修资金。

住宅专项维修资金用于国家规定的保修期届满后的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造,不得挪作他用。

住宅专项维修资金管理实行统一交存、专户存储、按幢立账、按户核算、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第六十条〔住宅专项维修资金使用期限及范围〕下列费用不得从住宅专项维修资金中列支:

(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用;

(二)依法应当由相关专业经营单位承担的维修、养护费用;

(三)因人为损坏以及其他原因应当由当事人承担的修复费用;

(四)根据物业服务合同约定应当由物业服务企业承担的维修、养护费用;

(五)新增、新建配套设施、设备所需的费用;

(六)依法不得列支的其他费用。

第六十一条〔住宅专项维修资金决算、审价及续筹〕物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造工程决算应当向全体业主公示;使用资金应当接受具有相应资质的中介机构组织审价,审价结果应当公示。

物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造工程的鉴定、监理、咨询、审价等费用应当列入工程成本。

业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%,应当及时续交。成立业主大会的,续交方案由业主大会决定;未成立业主大会的,由物业管理委员会制定续交方案。

第六十二条〔应急维修机制〕住宅物业建设工程质量保修期满后,在物业管理区域发生下列危及住宅物业或者人身、财产安全,需要立即对住宅物业共用部位、共用设施设备进行维修、更新或者改造的,物业服务企业应当及时组织应急维修,并同时向物业行政主管部门提出住宅专项维修资金使用申请:

(一)屋面渗漏的;

(二)楼体外立面脱落或者有脱落危险的;

(三)排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的;

(四)电梯故障危及人身安全的;

(五)危及住宅物业或者人身、财产安全的其他情形。

物业服务企业未及时组织应急维修,或者未选聘物业服务企业的,业主委员会或者物业管理委员会应当组织应急维修。

应急维修费用应当经过审计并向业主公示,申请要件齐全的,自申请受理之日起二个工作日内,从相关业主的住宅专项维修资金分账户中按照物业建筑面积分摊比例支出;其中涉及已售公有住房的,从公有住房住宅专项维修资金中支出。

第六十三条〔新建住宅电梯、消防等设施设备的更新和改造〕新建配置电梯的住宅物业,建设单位应当在物业交付前按照物业建筑安装工程费百分之一的比例,交存电梯、消防等设施设备更新改造资金,纳入该物业管理区域住宅专项维修资金管理。市、县(市)物业行政主管部门应当设立专户管理,专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。

 

              第六章 物业监管

 

第六十市物业行政主管部门职责市物业行政主管部门履行下列职责:

  (一)负责全市物业管理活动的相关政策研究,建立和完善专业化、社会化、市场化、法治化的物业管理机制;

  (二)建立全市物业行政监管综合管理平台和物业管理行业信用信息平台;

  (三)统筹全市住宅专项维修资金监管工作;

  (四)建立完善分级培训辅导体系,促进业主自治和物业行业技术进步;

  (五)指导、服务和监督各区、县(市)开展物业管理行政监管工作;

  (六)制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同、承接查验协议、装饰装修管理服务协议示范文本,会同专业经营单位制定相关委托协议示范文本;

  (七)制定业主大会指导规则、物业服务标准、首次业主大会会议筹备经费管理、统一招标投标、物业服务企业和项目负责人信用管理等配套实施办法;

  (八)法律、法规规定的其他职责。

第六十〔区、县(市)物业行政主管部门职责、县(市)物业行政主管部门履行下列职责:

  (一)建立由街道办事处、乡镇人民政府、社区居(村)民委员会、公安机关、行业协会、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和有关行政主管部门等参加的物业管理联席会议制度,协调各成员单位履行管理服务职责,解决管理服务中出现的问题,协调物业管理服务中出现的矛盾纠纷。

(二)负责物业管理项目的区域备案、前期物业承接查验备案和物业服务合同备案;

(三)负责住宅专项维修资金使用监管;

(四)定期开展物业服务质量专项检查,做好物业服务企业及从业人员的信用信息征集、核查和监管工作,并接受查询;

(五)组织开展辖区内物业管理项目调查,建立相关物业管理档案;

  (六)指导、服务和监督辖区内街道办事处、乡镇人民政府调处物业管理矛盾纠纷;

(七)责令限期改正或者撤销业主大会、业主委员会和物业管理委员会的违法决定;

  (八)法律、法规规定的其他职责。  

  第六十街道办事处、乡镇人民政府职责街道办事处、乡镇人民政府应当配备专门的管理人员,并履行下列职责:

  (一)负责业主委员会备案;

  (二)建立物业管理矛盾投诉调解机制,调解物业管理矛盾纠纷;

  (三)指导、协助和监督辖区内业主组织开展业主大会筹备、业主委员会选举、物业服务企业选聘等自治活动,组织成立物业管理委员会;

  (四)指导、协助和监督辖区内物业管理项目的移交和接管工作;

  (五)责令限期改正或者撤销业主大会、业主委员会的违法决定;

  (六)法律、法规规定的其他职责。

第六十七条〔具体行政部门职责〕建设行政主管部门负责建设项目配套设施建设的监督管理,监督建设单位履行房屋及设施设备的保修责任。

规划行政主管部门负责物业管理区域划分等规划行政许可执行情况的监督管理。

城市管理行政执法部门负责违法违规建设、乱设摊点、损毁绿地、生活噪声超标等的监督管理。

公安机关负责治安、消防、技防、车辆停放及居民室内噪声扰民等的监督管理。

工商、食药监行政主管部门负责侵害消费者合法权益、不正当竞争、格式合同、广告等的监督管理。

价格行政主管部门负责物业服务收费等监督检查。

质量监督行政主管部门负责电梯等特种设备安全运行等的监督管理。

环境保护行政主管部门负责污水、烟尘、废气超标排放等的监督管理。

房产及其他相关行政主管部门根据各自职责负责住宅室内装饰装修等的监督管理。

司法行政主管部门负责指导物业服务纠纷人民调解工作。

卫生计生行政主管部门负责供水卫生、防疫等的监督管理。

人力资源和社会保障行政主管部门负责物业服务企业劳动合同法律法规履行情况等的监督管理。

水务行政主管部门负责供水设施建设及供水设备运行等的监督检查。

园林管理部门负责绿化调整的指导和监督管理。

其他行政主管部门按照各自职责分工做好物业管理相关工作。

相关行政主管部门应当建立物业管理区域内违法行为投诉登记制度,公布执法人员姓名和联系方式,依法查处物业管理区域内的违法行为。执法单位需要进入住宅小区开展执法工作的,物业服务企业、业主自治组织应当提供便利。

 

第七章 法律责任

 

第六十八条〔行政责任〕物业行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府和其他有关行政主管部门,不依法履行监督管理职责,发现违法行为不予查处,以及玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法追究责任。

第六十九条〔建设单位违规处罚〕建设单位违反本条例规定有下列行为之一的,由物业行政主管部门依据职责权限给予处罚:

(一)未按规定备案物业管理区域、未在房屋买卖合同中示明备案的物业管理区域、未将前期物业服务合同、临时管理规约向区、县(市)物业行政主管部门备案的,由区、县(市)物业行政主管部门责令限期改正,给予警告;逾期不改正的,处三千元以上五千元以下的罚款;

(二)未按规定配置及移交物业管理用房,或者配置的物业管理用房不符合本条例规定的,由区、县(市)物业行政主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处十万元以上五十万元以下的罚款;

(三)未在规定期限内提出召开首次业主大会会议申请的,或者未按规定提供筹备首次业主大会会议所需材料的,由区、县(市)物业行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五万元以上十万元以下的罚款;

(四)在前期物业管理中,对未通过招投标或者未经批准采用协议方式选聘物业服务企业的,由区、县(市)物业行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处十万元以下的罚款;

(五)未将前期物业服务合同作为房屋买卖合同附件的,由相关行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上三万元以下的罚款;

(六)未按规定向物业服务企业移交有关资料,由区、县(市)物业行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上十万元以下的罚款;

(七)未按规定通知区、县(市)物业行政主管部门参加共用部位、共用设施设备移交或者未按规定备案的,由区、县(市)物业行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上五万元以下的罚款;   

(八)未按规定交存更新和改造电梯、消防等设施设备资金的,由市、县(市)物业行政主管部门责令限期交存;逾期不交存的,除应当交存外,处应交存资金百分之五的罚款。

    第七十条〔物业企业违规处罚〕物业服务企业违反本条例规定有下列行为之一的,由相关行政主管部门依据职责权限给予处罚:

(一)未按规定对接管的物业服务项目进行承接查验的,由区、县(市)物业行政主管部门给予警告,责令限期进行查验,并处一万元以上十万元以下的罚款;

(二)未按规定履行监督、劝阻、制止和报告义务的,由相关行政主管部门给予警告;造成严重后果的,处一万元以上五万元以下的罚款;

(三)擅自终止物业服务的,由区、县(市)物业行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处十万元以下的罚款;

   (四)物业服务企业代管的经营性收益未单独列账的,由区、县(市)物业行政主管部门责令限期改正,逾期未改正的,处三万元以上十万元以下罚款;

(五)将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,责令限期改正,由区、县(市)物业行政主管部门处委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任;

(六)被解聘的物业服务企业违反规定在退出物业管理区域前未维持正常的物业管理秩序的,由区、县(市)物业行政主管部门责令限期改正,逾期不改正的,处十万元以下的罚款;

(七)未按规定办理退出交接手续,移交有关资料的,由区、县(市)物业行政主管部门责令限期改正;逾期仍不改正的,处一万元以上五万元以下的罚款;

(八)未书面告知业主或者物业使用人在房屋装饰装修中应当禁止的行为和注意的事项或者未签定装饰装修管理协议的,由区、县(市)物业行政主管部门处三千元以上五千元以下的罚款;

(九)损毁物业档案资料、擅自泄露业主信息,造成严重后果的,由区、县(市)物业行政主管部门处一万元以上五万元以下的罚款,给业主造成损害的,依法承担赔偿责任。

第七十一条〔擅自改变公共建筑和共用设施用途等的处罚〕违反本条例的规定,有下列行为之一的,由区、县(市)物业行政主管部门责令限期改正,给予警告,对个人处一千元以上一万元以下的罚款,对单位处五万元以上二十万元以下的罚款。所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:

(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;

(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的;

(四)擅自占用设施设备所处空间,影响设备设施检查、维护的。

第七十二条〔擅自改变物业使用性质的处罚〕违反本条例规定,擅自改变物业使用性质的,由相关行政主管部门责令限期改正,逾期未改正的,处一万元以上五万元以下的罚款。

 

第八章   

 

第七十〔业主自行管理〕经业主或业主大会决定自行管理物业的,参照本条例执行。业主实行自行管理的,应当接受区、县(市)物业行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府的监督指导。

第七十四条旧住宅区管理未实施物业管理的旧住宅区,市、区、县(人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作,制定旧住宅区物业管理规划和年度实施计划,完善公共服务基础设施,改善旧住宅区综合环境,逐步实施物业管理。

市、区、县()人民政府应当建立旧住宅区管理机制,给予适当财政补贴。街道办事处、乡镇人民政府可以委托物业服务机构对旧住宅区提供清扫保洁、物业共用部位和共用设施设备日常综合维修等基本服务。所需费用由相关业主承担。

第七十五条名词含义本条例下列用语的含义是:

(一)业主,是指登记在不动产登记簿中的权利人房屋买卖合同上记载的物业买受人,以及通过赠与、继承、安置等取得房屋所有权的人。

(二)物业使用人,是指实际使用物业的人。

(三)住宅区,是指以住宅为主,并有相应配套公用设施及非住宅房屋的居住区。

(四)旧住宅区,是指房屋年久失修,配套设施缺损,环境较差的住宅区。

(五)共用部位,是指根据法律、法规、规章和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、电梯井道等。

 (六)共用设施设备,是指根据法律、法规、规章和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、水池、排水管道系统涉及的化粪池、窨井及井盖、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

(七)专有部分,是指在构造和利用方面具有独立性,由单独业主独立使用和处分,能够为特定业主登记所有权的物业部位。

(八)物业管理用房,包括物业办公用房(含保安、监控用房)、档案用房、仓储用房和维修、保洁用房等。

(九)物业档案,包括物业权属资料、技术资料、验收资料,业主、物业使用人的权属资料、个人资料,物业运行记录、物业维修记录、物业服务记录和物业管理相关合同资料等。

(十)本条例规定的面积和人数,按照下列方式计算:

专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂时按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂时按照房屋买卖合同记载的面积计算。

业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按照一人计算。

建筑物总面积与总人数,分别按照前两项的统计总和计算。

第七十六条施行日期本条例自    日起施行。